โอกาสทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกบูมรับ EEC 

Home > Pr > News > โอกาสทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกบูมรับ EEC 
452

โอกาสทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกบูมรับ EEC 

การพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) กำลังเดินหน้าอย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น ทั้งจากการลงทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยีและดิจิทัลที่เป็นเป้าหมายของประเทศ และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสำคัญต่าง ๆ  เพื่อเชื่อมการขนส่งและการเดินทางอย่างสะดวกสบาย โดยอานิสงส์จากการพัฒนาของ EEC ส่งผลถึงโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก คือ ชลบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา ให้กลายเป็นพื้นที่รองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากการอยู่อาศัยและการลงทุนส่งผลให้ตั้งแต่ปี 2558 – 2562 มีเงินลงทุนในพื้นที่เขต EEC รวมแล้วกว่า 1.3 ล้านล้านบาท 

 

นายนฤตม์ เทอดสถีรศักดิ์ รองเลขาธิการคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) กล่าวในงานสัมมนา "วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย EEC 2020 (ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา)” จัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยระบุว่า ภาคตะวันออก เป็นพื้นที่รองรับการลงทุนของภาคอุตสาหกรรมมาไม่ต่ำกว่า 30 ปีแล้ว โดย ‘ชลบุรีและระยอง’ เป็นฐานการผลิตของอุตสาหกรรมหลัก ทั้งปิโตรเคมี, ยานยนต์ และอิเล็กทรอนิกส์ แต่จากนี้ไป รัฐบาลจะมุ่งส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย (S-Curve) ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมใหม่ที่ประเทศไทยยังไม่เคยมีมาก่อน เช่น อากาศยาน, หุ่นยนต์และระบบอัตโนมัติ เทคโนโลยีชีวภาพ และดิจิทัล เป็นต้น พร้อมยกระดับพื้นที่ด้วยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสร้างระบบนิเวศ (Eco System) ที่มีความสมบูรณ์มากขึ้น ส่วน ‘ฉะเชิงเทรา’ ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City) รองรับการขยายตัวของเมืองต่อจากกรุงเทพฯ เพราะเป็นจังหวัดเชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับภาคตะวันออก 

     "เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งครอบคลุม 3 จังหวัดภาคตะวันออกดังกล่าว ทำให้ประเทศไทยมีจุดขายใหม่ จากที่ผ่านมา BOI ชักจูงนักลงทุนด้วยการขายของเดิม ๆ ที่มีอยู่ เช่น ทรัพยากร, แรงงาน และอุตสาหกรรมสนับสนุน แต่เวลานี้ EEC ทำให้ประเทศไทยโดดเด่นขึ้นในสายตาเวทีโลก และสามารถพลิกโฉมพื้นที่ที่เป็นแหล่งลงทุนหลักไปสู่การเป็นแหล่งรองรับอุตสาหกรรมแห่งอนาคต อย่างไรก็ดี ขณะนี้มีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เช่น รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ซึ่งเป็นการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) โครงการแรกของ EEC แล้ว และเชื่อว่าหลังจากนี้ จะมีโครงการอื่น ๆ ทยอยลงนามอย่างต่อเนื่อง เช่น การพัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง และสนามบินอู่ตะเภา รวมทั้งการพัฒนาพื้นที่พิเศษตาง ๆ ทำให้นักลงทุนมีความเชื่อมั่นมากขึ้นว่าโครงการ EEC จะเป็นรูปธรรมได้จริง"

 

       นอกจากนี้ ยังมีโครงการโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ ในพื้นที่อีก เช่น รถไฟทางคู่เชื่อมท่าเรือหลักเข้าด้วยกัน โครงการก่อสร้างมอเตอร์เวย์ ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) ประมาณการว่าจะมีเม็ดเงินลงทุนจากภาครัฐและเอกชน ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 5 ปีจากนี้ ไม่ต่ำกว่า 1.7 ล้านล้านบาท เป็นโอกาสสร้างความเจริญในพื้นที่ EEC รวมทั้งยังมีการพัฒนาเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษภายใต้ EEC ซึ่งแบ่งเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่
       1.เขตส่งเสริมเพื่อกิจการพิเศษ โดยประกาศแล้ว 5 กลุ่ม ได้แก่ เขตส่งเสริมรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (EECh), เขตนวัตกรรมดิจิทัลภาคตะวันออก (EECd), เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษการแพทย์ครบวงจร (EECmd), เขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EECi) และเขตส่งเสริมเมืองการบินภาคตะวันออก (EECa)
       2.เขตส่งเสริมเพื่อกิจการอุตสาหกรรมเป้าหมาย ซึ่ง สกพอ. ประกาศให้นิคมอุตสาหกรรม 21 แห่ง เป็นเขตส่งเสริมฯ และหลังจากนี้ จะมีนิคมอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมต่าง ๆ ทยอยเข้ามาเพิ่มเติม  

       สำหรับการขอรับส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ EEC ตั้งแต่ปี 2558 - มิถุนายน 2562 รองเลขาธิการ BOI กล่าวว่า มีโครงการขอรับการส่งเสริมทั้งหมด 1,553 โครงการ เงินลงทุน 1.3 ล้านล้านบาท คิดเป็น 53% ของมูลค่าขอรับส่งเสริมทั้งประเทศ ส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมหลักของภาคตะวันออก ไม่ว่าจะเป็นปิโตรเคมี, ยานยนต์ และอิเล็กทรอนิกส์ รองลงมาเป็นเกษตรและท่องเที่ยว ในขณะที่อุตสาหกรรมใหม่ที่เป็น New S-Curve ทั้งไบโอเทคโนโลยี อากาศยาน เริ่มมีจำนวนโครงการขอลงทุนมากขึ้น เช่นเดียวกับอุตสาหกรรมออโตเมชั่นและดิจิทัล ที่เริ่มมีโครงการยื่นคำขอเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยโครงการที่ยื่นคำขอ ตามปกติแล้วจะลงทุนจริงต้องใช้เวลาเฉลี่ยประมาณ 2-3 ปี แต่ปัญหาสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน (Trade War) ทำให้มีโครงการที่ย้ายฐานหนีสงครามการค้าเร่งรัดการลงทุนภายใน 6 เดือน - 1 ปี เพราะต้องการเริ่มผลิตให้เร็วที่สุด

       จากข้อมูลดังที่กล่าวมานี้ รองเลขาธิการ BOI เชื่อว่าจะเป็นโอกาสของภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก โดยมี 3 ปัจจัยสร้างดีมานด์เพิ่มขึ้น ได้แก่
       1.การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งมี 9 สถานี โดยเฉพาะ 5 สถานีจากสนามบินสุวรรณภูมิ-สนามบินอู่ตะเภา ซึ่งพื้นที่บริเวณ TOD ของทั้ง 5 สถานี จะเป็นโอกาสในการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ 
       2.เขตส่งเสริมเพื่อกิจการพิเศษทั้ง 5 แห่ง ซึ่งจะยกระดับให้เป็นพื้นที่รองรับนวัตกรรมและเทคโนโลยีแห่งอนาคต
       3.เขตส่งเสริมเพื่อกิจการอุตสาหกรรมเป้าหมาย ซึ่งหลังจากปรับผังเมืองแล้ว คาดว่าจะมีนิคมฯและเขตอุตสาหกรรมเกิดขึ้นอีก ซึ่งเมื่อมีพื้นที่เขตอุตสาหกรรมก็จะมีโครงการลงทุนตามมา มีการก่อสร้างโรงงาน คลังสินค้า และแรงงานที่ต้องการที่อยู่อาศัย 

       สำหรับมาตรการส่งเสริมการลงทุนของ BOI นอกเหนือจากสิทธิประโยชน์ที่ให้แก่ผู้ลงทุนในพื้นที่ EEC แล้ว ยังมีมาตรการ Thailand Plus Package 7 ด้าน โดยเฉพาะการเร่งรัดการลงทุน จะให้สิทธิประโยชน์โดยลดหย่อนภาษีเงินได้ 50% อีก 5 ปี เพิ่มเติมจากเกณฑ์ปกติ แต่มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นกิจการในกลุ่ม อุตสาหกรรมฐานความรู้เน้น R&D / Design (A1) และกลุ่มโครงสร้างพื้นฐานเพื่อพัฒนาประเทศ กิจการที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูงเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม และกิจการด้านสิ่งแวดล้อม (A2) และกิจการใช้เทคโนโลยีสูงที่สำคัญต่อการพัฒนาประเทศ (A3) โดยเป็นโครงการที่ยื่นขอรับการส่งเสริมตั้งแต่ 20 กันยายน 2562 จนถึงสิ้นปี 2563 และจะต้องมีการลงทุนจริงไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ภายในสิ้นปี 2564 

       นอกจากนี้ ยังมีการเตรียมพื้นที่รองรับการลงทุนรายประเทศ ซึ่งการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ประสานนิคมอุตสาหกรรมภาคเอกชน เช่น อมตะฯ ดับบลิวเอชเอ ปิ่นทอง จัดพื้นที่รองรับการลงทุนของนักลงทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะจีน ไต้หวัน และเกาหลี ทำให้ในอนาคตจะมีโครงการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบดังกล่าวมากขึ้น  

 

 

สำรวจที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก’ ครึ่งแรก ปี’62
มีโครงการระหว่างขายกว่า 1,000 โครงการ

        นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยพื้นที่ภาคตะวันออก ได้แก่ ชลบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา ช่วงครึ่งปีแรก 2562 มีโครงการอยู่ระหว่างขาย 1,062 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 62,060 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 200,136 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน  11.6%, 12.2% และ 13.6% ตามลำดับ

       สำหรับโครงการในจังหวัดชลบุรี พบว่าโครงการบ้านจัดสรร มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 24,656 หน่วย ส่วนใหญ่ 11,968 หน่วย ยังไม่ก่อสร้าง คิดเป็น 48.5% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด ส่วนทำเลบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่มากที่สุด ได้แก่ ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม, นิคมฯอมตะนคร-บายพาส, นิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง, นิคมฯบ่อวิน และศรีราชา-อัสสัมชัญ รวม 2,681 หน่วย มีมูลค่าขายได้ใหม่รวม 6,189 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นทาวเฮ้าส์ ระดับราคาตั้งแต่ 1.5-3 ล้านบาท ขณะที่โครงการอาคารชุด เหลือขาย 16,464 หน่วย โดยมี 7,045 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง คิดเป็น 42.8% ทำเลที่ขายได้ใหม่มากสุด ได้แก่ พัทยา-เขาพระตำหนัก, หาดจอมเทียน, อมตะนคร-บายพาส, ศรีราชา-อัสสัมชัญ และบางแสน-หนองมน-บางพระ รวม 3,896 หน่วย มูลค่ารวม 17,814 ล้านบาท ระดับราคาเฉลี่ย 2-5 ล้านบาท   

 

       ส่วนในจังหวัดระยอง มีโครงการบ้านจัดสรรเหลือขาย 14,479 หน่วย ยังไม่ก่อสร้าง 9,336 หน่วย คิดเป็น 64.5% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด ทำเลที่ขายได้ใหม่มากที่สุด ได้แก่ นิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น, นิคมฯเหมราช, นิคมฯมาบตาพุด, บ้านฉาง-อู่ตะเภา และเมืองระยอง รวม 2,014 หน่วย มูลค่ารวม 4,739 ล้านบาท มีทั้งบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ ราคา 1.5 ล้านบาท ขณะที่อาคารชุด มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 525 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง 256 หน่วย คิดเป็น 48.8% ทำเลขายได้ใหม่อยู่ในโซนเดียวกับโครงการบ้านจัดสรร รวม 139 หน่วย มูลค่า 323 ล้านบาท ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 

       ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 5,414 หน่วย โดยส่วนใหญ่ 3,099 หน่วย ยังไม่ก่อสร้าง คิดเป็น 57.2 ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด โดยในส่วนบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่มากที่สุดอยู่ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง บ้านโพธิ์ คลองหลวงแพ่ง และแปลงยาว รวม 603 หน่วย มูลค่า 1,648 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนอาคารชุด มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 340 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง 238 หน่วย คิดเป็น 70% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด 

 

ติดต่อเรา